Собственник нежилого помещения, являющийся физическим лицом, уплачивает налог на имущество физических лиц. Основные правила установлены главой 32 Налогового кодекса РФ.

Налоговая база определяется по кадастровой стоимости объекта, указанной в ЕГРН на 1 января соответствующего налогового периода.

Для офисной недвижимости применяется ставка до 2%, если кадастровая стоимость не превышает 300 млн рублей. Окончательные ставки в установленных пределах определяют местные органы власти.

ФНС самостоятельно рассчитывает налог для физических лиц и направляет собственнику уведомление. Заплатить налог необходимо не позднее 1 декабря года, следующего за отчетным. Таким образом, в 2026 году физические лица уплачивают налог за 2025 год. Если недвижимость находилась в собственности только часть налогового периода, сумма корректируется с учетом коэффициента периода владения — КПВ.

Важно учитывать и период проведения кадастровой оценки. В Москве и Санкт-Петербурге кадастровую стоимость пересматривают один раз в два года, тогда как в других регионах оценка проводится один раз в четыре года.

В 2025 году новые кадастровые оценки были проведены в Москве и Санкт-Петербурге. Их результаты непосредственно влияют на расчет налогов за 2026 год.

Индивидуальные предприниматели в части налога на имущество в общем случае рассматриваются как физические лица. Однако применяемая система налогообложения может существенно изменить размер налоговой нагрузки.

ИП на УСН и ПСН освобождены от налога на имущество по объектам, которые используются в предпринимательской деятельности. Это правило предусмотрено пунктом 3 статьи 346.11 НК РФ.
Однако освобождение не распространяется на торговую и офисную недвижимость, включенную в региональные кадастровые перечни. По таким объектам налог необходимо платить независимо от применяемого специального режима.

ИП на ОСНО уплачивает налог на имущество по правилам, применяемым к физическим лицам, без соответствующих льгот. Если предприниматель получает доход от сдачи недвижимости в аренду, на общей системе налогообложения также возникают обязательства по НДФЛ и НДС.

Таким образом, перед расчетом налога ИП важно проверить сразу два параметра: используемый налоговый режим и наличие объекта в региональном перечне недвижимости, облагаемой по кадастровой стоимости.
Региональные перечни должны быть утверждены и опубликованы властями не позднее 1 января налогового периода, на который они распространяются.

Для юридических лиц применяется налог на имущество организаций, правила которого установлены главой 30 НК РФ.

Предельные ставки, установленные статьей 380 НК РФ:

• до 2% — для объектов, включенных в кадастровые перечни;
• до 2,5% — для объектов с кадастровой стоимостью свыше 300 млн рублей с 2025 года.

В отличие от физических лиц, организации самостоятельно рассчитывают налог. Авансовые платежи перечисляются не позднее 28-го числа месяца, следующего за завершившимся кварталом. Годовой налог за 2025 год необходимо было уплатить не позднее 28 февраля 2026 года.

Для организаций на УСН действует особый порядок: налог на имущество уплачивается только в отношении недвижимости, для которой налоговая база определяется по кадастровой стоимости. Остальные объекты освобождаются от налога в соответствии с пунктом 2 статьи 346.11 НК РФ.

Кадастровая стоимость — это официальная оценка недвижимости, которую проводят государственные бюджетные учреждения по поручению региональных властей. Для значительной части коммерческих объектов именно она используется в качестве налоговой базы.

Если собственник считает кадастровую оценку завышенной, ее можно оспорить. Процедура проводится в двух основных форматах:

• через комиссию при Росреестре — бесплатно, срок рассмотрения составляет до 30 дней;
• через суд — при несогласии с решением комиссии либо непосредственно без обращения в комиссию.

Для пересмотра стоимости потребуется отчет независимого оценщика, подтверждающий рыночную стоимость объекта на соответствующую дату.

Если кадастровую стоимость удалось снизить в результате оспаривания, это может повлиять на налоговые обязательства ретроспективно — с 1 января года, в котором было подано заявление.

Проверить действующую кадастровую стоимость объекта можно бесплатно через сервис Росреестра «Справочная информация по объектам недвижимости». Регистрация для этого не требуется.

Налогообложение при продаже коммерческой недвижимости зависит от статуса продавца и от того, использовался ли объект в предпринимательской деятельности.

При продаже коммерческой недвижимости физическое лицо уплачивает НДФЛ по прогрессивной шкале, действующей с 1 января 2025 года:

• 13% — с дохода до 2,4 млн рублей;
• 15% — с суммы превышения.

Если нежилое помещение не использовалось в предпринимательской деятельности, может применяться минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ: пять лет в общем случае или три года для недвижимости, полученной в порядке наследования, дарения от близкого родственника или приватизации.
Если объект использовался в бизнесе, срок владения значения не имеет. Продажа такой недвижимости облагается налогом независимо от продолжительности владения. Это следует, в частности, из разъяснения Минфина в письме от 24.04.2025 № 03-04-05/41400.

ИП на УСН, реализующий объект, который использовался в предпринимательской деятельности, включает полученный доход в налоговую базу по УСН.

При объекте налогообложения:

• «доходы» применяется ставка 6%;
• «доходы минус расходы» — 15%.

ИП на ОСНО уплачивает НДФЛ по прогрессивной шкале от 13% до 22%, а также НДС по ставке 22%.

Организации на ОСНО включают доход от продажи коммерческой недвижимости в расчет налога на прибыль. Базовая ставка налога на прибыль составляет 25%. Также при реализации объекта возникает НДС по ставке 22%.

Организации на УСН учитывают доход от продажи недвижимости при расчете налоговой базы по упрощенной системе.

Существует несколько способов оптимизировать налоговую нагрузку на коммерческую недвижимость.

Оспорить кадастровую стоимость. Если кадастровая оценка существенно выше рыночной, ее пересмотр может привести к пропорциональному снижению налога. Например, уменьшение кадастровой стоимости на 20–30% потенциально снижает налоговую базу на аналогичную величину.

Выбрать подходящий налоговый режим для ИП. УСН или ПСН позволяют освободить от налога на имущество объекты, используемые в предпринимательской деятельности, за исключением недвижимости из региональных кадастровых перечней.

Проверить региональные льготы. Субъекты РФ могут устанавливать пониженные ставки или освобождать от налога отдельные категории недвижимости. В частности, льготы могут распространяться на инновационные и социально значимые объекты, а также недвижимость в особых экономических зонах.

Контролировать региональный перечень. Если объект был включен в кадастровый перечень ошибочно, собственник может добиваться его исключения через суд или уполномоченный региональный орган.

Одна из наиболее распространенных ошибок собственников — отсутствие регулярной проверки кадастровой стоимости. Если она завышена, компания или собственник может годами платить налог в большем размере, чем необходимо.

ИП на УСН также важно проверять, входит ли принадлежащий ему объект в региональный перечень недвижимости, облагаемой по кадастровой стоимости. В противном случае освобождение от налога на имущество может не применяться, а налоговый орган вправе доначислить налог и пени.

Еще одна распространенная ошибка связана с продажей коммерческого объекта. Если недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности, рассчитывать на освобождение от НДФЛ только на основании длительного срока владения нельзя.

Юридическим лицам, в свою очередь, необходимо отслеживать изменения региональных кадастровых перечней. В течение года в них могут вноситься корректировки, в том числе исключаться объекты, включенные ошибочно. Такие изменения могут влиять на расчет авансовых платежей и итоговую сумму налога.

Итог

Налог на офисную недвижимость рассчитывается с учетом нескольких факторов: статуса собственника, налогового режима, назначения объекта и его кадастровой стоимости. Для офисов особенно важно контролировать именно кадастровую базу.

Проверка кадастровой стоимости, учет региональных льгот, правильный выбор налогового режима и мониторинг изменений в региональных перечнях позволяют собственнику своевременно выявлять возможности для законного снижения налоговой нагрузки и корректно рассчитывать обязательные платежи.